Kentsel Dönüşüm ve Arsa Payı

Kentsel dönüşüm, genellikle kamu ve özel sektör işbirliğiyle, yapıların yeniden şekillendirilerek, şehirlerin daha yaşanabilir hale getirilmesini amaçlar. Yapıların ömrünü tamamlaması, çevre kirliliği, deprem riski, plansız kentleşme, yetersiz altyapı gibi nedenlerle kentsel dönüşüme ihtiyaç duyulabilir.

Kentsel dönüşüm projeleri, ülkemizde Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 Sayılı Kanun ve diğer ilgili kanun ve yönetmelikleri çerçevesinde yürütülür. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türkiye’de deprem, sel, heyelan, fırtına, yangın, çığ, toprak kayması, kaya düşmesi, volkanik patlama ve benzeri afetlerin meydana gelmesi riski taşıyan alanlarda bulunan yapıların, afet riski azaltılacak şekilde yenilenmesi veya yıkılıp yeniden yapılması sürecini düzenleyen bir yasadır. Bu kanun, 2012 yılında Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından kabul edilmiştir. Kanunun amacı, afet riski altındaki alanlarda bulunan yapıların güvenli hale getirilmesi, deprem, sel, heyelan gibi afetlere dayanıklı binaların inşa edilmesi ve afet sonrası kayıpların minimize edilmesi için yapılacak çalışmaları kapsamaktadır.

Son senelerde riskli yapılar boyutuyla sıklıkla konuştuğumuz kentsel dönüşüm, yaşadığımız doğal afetlerden sonra yeniden gündemimize gelmiştir. Gölcük-Düzce depremlerinden sonra Türkiye’deki yapı stoğunda ruhsatsız binaların %70 ‘leri bulduğu konuşuluyorken olası İstanbul’da depreminde 91 bin 81 binanın yıkılacağı, ya da ağır hasar göreceği, orta hasar görecek bina sayısının 167 bin 116 olacağı öngörülmüştür. Kahramanmaraş-Pazarcık depremi ve Kahramanmaraş-Elbistan depreminden etkilenen 10 il için, AFAD tarafından 2019-2021 yılları arasında hazırlanan, İl Afet Risk Azaltma Planlarında yapılan tespitler ve öngörülerde ise kentlerin büyük bir kısmının gelişmeye elverişli olmayan zeminlerde olduğu ve bu alanlardaki eski ve zayıf yapı stokunun yenilenmesi gerekliliğine ve imar afları ile beraberindeki yüksek riskli yapı stoğuna değinilmektedir.

Kentsel dönüşümde süreçler şehir planlama, mimarlık, inşaat, mühendislik ile diğer ilgili alanlardaki profesyoneller ve bizler gibi gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yönetilir. Kentsel dönüşümün avantajları yanında maliyet, vatandaşların projelere tepkisi gibi bazı dezavantajları da olabilir. Bu süreçlerdeki karar verme ve uzlaşma aşamalarında da gayrimenkul profesyonellerinin desteği önemlidir.

Kentsel dönüşüm süreçlerine katılmayan hissedarların arsa paylarının satışlarında ve kat irtifaklı-kat mülkiyetli yapıların yeniden inşası ile ortaya çıkan yeni bağımsız bölümlerin şerefiyelendirilmesi ve kat maliklerine dağıtımı aşamasında “Gayrimenkul Değerleme Raporu” gereklidir. Şerefiye bedeli, projenin uygulanması sırasında arazi sahiplerinin taşınmazlarının değerlerinin nasıl değiştiğine bağlı olarak değişir. Şerefiye bedeli, imar değişikliği gibi durumlarda da ortaya çıkabilir. Bu nedenle şerefiye bedeli hesaplamaları, bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından yapılmalıdır.

Arsa payı, bir arazi üzerinde yapılmış olan bağımsız bölüm numarası almış yapıların bu arazinin ortak mülkiyetinde sahip olduğu payı ifade eder. Kentsel dönüşüm projelerinde arsa payı, özellikle eski binaların yıkılarak yerine yenilerinin inşa edilmesi sürecinde önemli bir faktördür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik yapılmadan önce genellikle beyana istinaden oluşturulan arsa paylarının da yeniden düzenlenmesinde, kentsel dönüşüm süreçlerinde sıkıntı çıkmaması açısından fayda bulunmaktadır. Arsa payının “değer” ile orantılı olarak hesaplanması gerekmektedir. Bu nedenle arsa payları gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından tespit edilmelidir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile birlikte, söz konusu yapıların yıkılmasından, yeniden inşa edilmesinden sonra elde edilecek bazı hakların da arsa payı oranına bağlı olması nedeni ile bu konuda açılan dava sayısı artmış, “Arsa Payı Raporlamaları” gündeme gelmiştir. Geçmişte genellikle değere bağlı olmadan belirlenmiş bu arsa payları, mahkeme kararıyla düzeltilebilmektedir. Arsa payı davası bir kere açılabilir. Bu nedenle hükme esas olan arsa payı raporlamasının doğru düzenlenmesi önem taşımaktadır.

Değerleme uzmanları, arsa payı raporu düzenlerken, bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki durumunu araştırarak değer tespiti veya oranlaması yapmaktadır. Arsa payı belirleme ve şerefiyelendirme çalışmalarında taşınmazların yasal durumu da dikkate alınmalıdır. Öncelikle kentsel dönüşümde bağımsız bölüm hatası tespit ediliyorsa LİHKAB  aracılığı ile düzeltme yapılması sağlanmalıdır. Şerefiye hesaplamaları yapılırken bağımsız bölümlerin tapu müdürlüklerinde yer alan kat irtifak projesine göre analiz yapılmaktadır. Söz konusu kat irtifaklı-kat mülkiyetli yapıların arsa payı raporlamalarında teras, ortak alan, eklenti vb. gibi inşaatlar arsa payı olan unsur değil, şerefiye olarak dikkate alınmalıdır. Bu nedenlerle Gayrimenkul Uzmanı desteği önemlidir.

Risksiz ve çağdaş kentlerin artması dileklerimle,

Berrin GÜRSOY İPLİKÇİ

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı